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Direito Imobiliário Desvios de verbas condominiais

09/12/2011 por Fátima Diniz Castanheira

Há mais de dez anos, proliferam nos grandes centros urbanos, os desvios de verbas condominiais. Geralmente são desviadas as verbas de INSS e FGTS dos empregados do condomínio. Na maioria dos casos, esses desfalques somente são descobertos na análise jurídica da documentação, quando alguém vende um apartamento.

A verificação da regularidade fiscal do condomínio, apesar de não exigida em lei, pode e deve ser praticada no momento da venda, para isentar o comprador de débitos anteriores à transmissão. Geralmente o vendedor reduz o valor do móvel, de modo a compensar o comprador pelos inevitáveis rateios extras, destinados à regularização da pendência. Esse levantamento tem mais um efeito benéfico: a conscientização do comprador, sobre a necessidade de comparecer às assembleias, de participar das decisões.

Hoje, o condomínio edilício é a forma de propriedade eleita por considerável parcela da população. Está presente em todas as classes sociais, tanto no segmento residencial (de conjuntos habitacionais a mansões suspensas), como no comercial (salas e prédios comerciais). Muitos a escolhe por questões de segurança, de praticidade ou até mesmo por pura comodidade.

Infelizmente, a maioria dos adeptos dessa espécie de propriedade ainda não se conscientizou de suas responsabilidades. Pesquisas indicam que apenas um quinto dos condôminos comparece às assembleias. Muitas são as desculpas usadas para se furtar a essa obrigação. Uns alegam compromissos profissionais; outros consideram as assembleias condominiais um horror, mas a maioria mesmo não abre mão do capítulo da novela. Há também quem outorgue procuração ao próprio síndico, favorecendo a formação de verdadeiras ditaduras e prejudicando a coletividade. No litoral existem síndicos imperando com mais de 30 procurações.  

 O jornalista Heródoto Barbeiro, ex-professor de história, tem uma explicação interessante para essa conduta omissiva do cidadão brasileiro em relação às assembleias condominiais. Veja-se um trecho da matéria de capa do Almanaque Saraiva, intitulada "Das salas de aula para o jornalismo diário":

Almanaque - Por que as outras camadas da pirâmide não recebem informação?

Heródoto - É um caso sério, doloroso na história do país. Um dos fatores pode estar na raiz da colonização brasileira. Todos os países em que a colonização foi de povoamento se desenvolveram. Aqueles que foram explorados, não; como o caso do Brasil. Perderam-se muitas coisas, entre elas, o sentido de organização. Essa necessidade de ordem no Brasil é tão forte que a sociedade devia se perguntar a qual organização pertence. A maioria não vai à reunião do condomínio, não participa de nenhuma ONG, de nenhum partido político, as pessoas não participam de nada. Dentro de uma sociedade de colônia de povoamento, a população está sempre engajada e organizada. As mudanças acontecem da parte para o todo (Almanaque Saraiva. Ano I nº 5, pág. 19, setembro, 2006).

Seja qual for o motivo desse descaso, é preciso mudar de atitude. Podemos verificar a regularidade do condomínio, não só no momento da transmissão do imóvel, mas a qualquer tempo, começando pelo prédio onde moramos ou trabalhamos. Hoje, a internet é nossa grande aliada. As contas de FGTS estão centralizadas na Caixa Econômica Federal, e o  custeio do INSS está unificado com a Receita Federal. De posse do número do CNPJ do condomínio, podemos verificar a regularidade dos recolhimentos.

O Certificado de Regularidade Fiscal do FGTS - CRF pode ser obtido no site da Caixa Econômica Federal - CEF - www.caixa.gov.br no link FGTS - CRF.

A Certidão relativa às Contribuições Previdenciárias pode ser obtida no site da Receita Federal - www.receita.fazenda.gov.br no link Empresa - certidões.

Em ambos os casos, a certidão será emitida de imediato somente se o condomínio estiver em dia. Se tiver débitos em aberto, falha no cadastro ou faltando alguma guia de recolhimento, somente o síndico ou a administradora terão acesso às informações.

Esse sigilo fiscal merece críticas. Ora, se o condômino é obrigado a pagar as despesas condominiais (art. 1336, inciso I do CC/2002) e nelas estão inclusas as contribuições previdenciárias e fiscais dos empregados, ele deveria ter acesso à confirmação dos recolhimentos. O sigilo favorece o desvio de verbas.

Podemos e devemos exigir esses dois documentos nas assembleias condominiais de prestação de contas e, sobretudo, antes de receber o cargo de síndico. Muito embora não exista previsão legal neste sentido, o Princípio da boa-fé objetiva nos autoriza. É preciso existir lealdade e transparência na administração condominial.

Os desvios dessas verbas condominiais somente serão coibidos quando o cidadão brasileiro se conscientizar de suas obrigações. Quando participar ativamente das assembleias, verificando as contas e exigindo a apresentação da CND do INSS e do CRF do FGTS.     

 

Comentários

  • Leônidas Nogueira de Souza
    15/07/2012 22:26:18

    Os fatos focados neste artigo têm similaridade com os do condomínio a que pertenço. Desinteresse dos cond?ominos pelas coisas do condomínio, especialmente as ausências às reuniões, as quais sempre se realizam em segunda convocação com o número existente. É lastimável. Muito interessante o seu artigo. Se me permitir extrairei cópias para distribuir entre os condôminos. Um abraço.

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FÁTIMA DINIZ CASTANHEIRA

Fátima Diniz Castanheira

Advogada especializada em Direito dos Contratos

Blog: www.idadecomdignidade.com.br

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